Category: Economic Edition

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть III. Итоги I квартала 2026
Как же развивалась ситуация с ипотечными сделками в начале этого года?

Судя по темпам роста в I квартале 2026, рынок ещё очень далек от насыщения.

По сравнению с первым кварталом прошлого года в Ереване число продаж квартир с использованием ипотеки увеличилось на +75,8%, в регионах +89,5%, и даже при продаже частных домов ипотека используется всё чаще – +67,4%.
Во всех трёх категориях увеличилась и доля ипотечных сделок: в столице она выросла с 35% до 37%, в регионах – с 34% до 42%, а для частных домов – с 19% до 24%. Общая доля таких сделок увеличилась с 31% до 35%. И это с учётом продаж на вторичном рынке.

К сожалению, Армстат не даёт подробную статистику ипотеки с разбивкой на первичный и вторичный рынок, как и не даёт данных по первичным продажам в регионах. Если же предположить, что почти все ипотечные сделки совершаются именно с новостройками, то получается, что в Ереване две квартиры из трёх покупаются в новостройках в ипотеку.

Выходит, что главной движущей силой ипотечного рынка в последние годы является не ставка кредита (она практически не меняется несколько лет), не наличие льготных программ (которые на объёмы, конечно, влияли, но, кажется, больше влияли на динамику цен), а появление на рынке большого предложения от застройщиков.
Конечно, долго такая ситуация продолжаться не может – какой бы дефицит жилья ни накопился за годы стагнации строительной отрасли, такими темпами ввода жилья рынок должен довольно быстро насытиться, а количество сменится качеством и эффективностью. Как думаете, насколько этот момент уже близок?
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении
#статистика@sqm_am

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть II. Города Армении

Теперь посмотрим на ситуацию за пределами Еревана.

Рынок здесь значительно меньше: ежегодно в столице продаётся в два раза больше квартир, чем во всей остальной Армении вместе взятой.

Квартиры здесь редко покупались с инвестиционной целью и значительно реже привлекали внимание российских переселенцев.
Но после трагических событий в Арцахе ситуация начала меняться. Масштабные программы поддержки переселенцев создали дополнительный спрос на жильё в регионах. Одновременно здесь продолжал действовать возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку, который в Ереване постепенно отменяли.
В результате доля ипотечных сделок в регионах стремительно выросла: если в 2022 году ипотекой пользовался только каждый пятый, то в 2025 году — уже почти каждый второй.
При этом нового строительства до 2025 года особо не было. Получилась ситуация, противоположная Еревану: спрос рос, ипотека становилась доступнее и популярнее, а объём нового предложения почти не увеличивался.
Поэтому цены здесь и не думали притормаживать. Покупателей становилось больше, а новым квартирам на рынке просто неоткуда было взяться – предложение не успевало за спросом.
Но в 2025 году ситуация, похоже, начала меняться и за пределами столицы. Общее количество сделок выросло более чем на 20%.
Главный вопрос теперь в том, сможет ли предложение догнать растущий спрос и как на рынок повлияет дальнейшее сохранение ипотечных льгот в регионах.
А о том, что происходило с ипотечными сделками в первом квартале 2026 года, расскажем в следующем посте.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении
#статистика@sqm_am

#Мысливслух
Пока гром не грянет — мужик не перекрестится?
Уж не знаю, есть ли подобная поговорка на армянском, но что-то подсказывает, что обязана быть.
Вот всю неделю попадаются мне радостные сообщения об открывшихся с 16 июля возможностях экспорта армянской рыбы в ЕС. Новость отличная, конечно, но есть опять несколько “но”.
Внимательные читатели вспомнят, что такую возможность ЕС открыл для Армении ещё в марте прошлого года, что вызвало тогда такую же массу радостных статей.
Дело оставалось за “малым” — обеспечить соответствие продукции нормам ЕС, внести соответствующие изменения во внутренние регламенты, наделить необходимыми полномочиями контролирующие органы и т.д. и т.п.
И вот уже регулятор говорит, что все готово. Ушло на это почти полтора года. Если я правильно понимаю, то такие сроки только кажутся затянутыми — у других стран СНГ на запуск системы часто уходило 2-5 лет. И что-то подсказывает, что процесс мог бы столько и занять, если бы не “помощь” Москвы. Интересно, будут ли согласования и по другим видам продукции пищевой и сельскохозяйственной отраслей протекать в том же темпе?
А теперь к нашим главным опасениям — очень интересно будет узнать, кто из производителей сможет предоставить всю необходимую для регистрации документацию (например, отчёты за три года по происхождению, логистике, кормам, санитарным мероприятиям, условиям содержания и т.д. и т.п. в 18 отчетах). Но начинать, конечно, нужно и лучше поздно, чем никогда.

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть I. Ереван
Продолжаем смотреть на рынок недвижимости Армении через официальную статистику.
Сегодня разберём, как менялись количество и доля ипотечных сделок при покупке квартир в Ереване с 2022 по 2025 год и как повлияла отмена возврата подоходного налога.
Начнём с 2022 года. Тогда на рынок ереванской недвижимости обрушилось цунами денег из РФ. При практически полном отсутствии ввода нового жилья в городе это моментально привело к взлету цен. За год в Ереване было продано 11 466 квартир, из них 2 805 – с использованием ипотеки. Доля ипотечных сделок не превысила 25%.
Возможно, это объясняется тем, что значительная часть покупателей, пришедших на рынок в 2022 году, могла приобретать квартиры за собственные средства. Поэтому приток денег отразился на ценах, но не привёл к такому же резкому росту количества ипотечных сделок.
В 2023 году ситуация изменилась. К этому моменту курс драма за год укрепился к доллару более чем на 20%, а цены на недвижимость уже успели вырасти. Для покупателей с доходами или накоплениями в иностранной валюте квартиры в Ереване стали ощутимо дороже.
Нового жилья по-прежнему вводилось крайне мало. Одновременно с этим в центральных зонах Еревана заканчивал действовать возврат подоходного налога, поэтому часть покупателей могла торопиться оформить ипотеку до отмены льготы. Общее количество сделок с квартирами сократилось примерно на 30%, до 8 073. Ипотечных сделок тоже стало меньше – 2 260 против 2 805 годом ранее.
Таким образом, за год сделок с квартирами было заключено даже меньше, чем в кризисном 2020.
В 2024 году, когда ожидаемого многими снижения цен на недвижимость так и не произошло, драм продолжил укрепляться, а на рынок наконец начали выходить значительные объемы новостроек (https://t.me/sqm_am/555). Продажи пошли вверх, рынок вырос на 2 867 сделок: с 8 073 до 10 940, то есть на 35,5% по сравнению с прошлым годом.
Одновременно приближалась полная отмена возврата подоходного налога для новых ипотечных сделок в Ереване с 1 января 2025 года. В результате количество ипотечных покупок выросло почти на 80%, с 2 260 до 4 055. Их доля достигла 37,1%. Почти 4 сделки из 10 теперь были ипотечными.
На первый взгляд, после отмены льготы эта доля должна была сократиться. Но нет.
В 2025 году рынок значительно расширился: было продано более 15 тысяч квартир. Количество ипотечных сделок не уменьшилось, а выросло ещё на 40%, до 5 679, а их доля практически не изменилась – 37,3%.
Вероятно, устойчивость ипотеки связана с тем, что растёт число проектов, где покупателям доступны банковские ипотечные программы. И для многих покупателей кредит всё равно остаётся единственным способом приобрести квартиру.
Главный вывод: после отмены налоговой льготы не произошло ни сокращения количества ипотечных сделок, ни снижения их доли. В 2025 году ипотек в Ереване оформили больше, чем когда-либо за рассматриваемый период.
В следующем посте посмотрим, что происходило с ипотечными сделками за пределами столицы и смогло ли сохранение возврата подоходного налога в регионах изменить географию спроса.
Метры в драмах — канал про рынок недвижимости Армении
#статистика@sqm_am

#ФинансированиеКанала
Друзья!
Первая половина июля пролетела незаметно, и мы традиционно напоминаем: проект продолжает существовать исключительно благодаря вашим донатам. Ваша поддержка — пока единственный источник финансирования нашей работы, которая, надеемся, вам нравится.
Реквизиты, как обычно, в первом комментарии.
Обнимаем!

Про мясо
Если кто не видел свежую статистику по инфляции, то одним из лидеров по росту цен последние месяцы стало мясо в целом и особенно говядина. Кажется, это прекрасный повод попробовать разобраться в том, что движет ценами и как на них влияет открытость рынка и самообеспеченность.
Начнем с курятины — самого дешёвого и простого в производстве мяса. Производство это в современном мире очень автоматизировано и практически не оставляет места для домохозяйств, которые быстро вытесняются местными птицефабриками и ещё быстрее импортом как из ЕАЭС, так и из Ирана. Всего на импорт приходится около 75-80% от потребляемой курятины.
Как это отражается на ценах? При такой высокой доле импорта и постоянно дорожающем драме ( +21% в реальном выражении с 2019 года) цена на курятину стабильно снижается (относительно общего индекса цен — ‐15% за тот же период), а потребление быстро растет.
Со свининой картина похожая, особенно в местном производстве, но есть и важные отличия. Хотя доля импорта здесь и ниже (около половины), но Иран по понятным причинам в нем не участвует, так что зависимость от внутренних российских цен выше, что вместе с частыми эпидемиями среди свиней приводит к резким колебаниям цен. Но в целом, как видите, тренд на снижение был аналогичным. И потребление свинины так же, как и курятины, стремительно увеличивалось.
А вот с говядиной картина абсолютно иная. Говядиной Армения традиционно обеспечивала себя сама, и доля импорта была незначительной. При этом все производство держалось и держится на малых хозяйствах. Бизнес в эту нишу не лез — слишком долгая окупаемость (создание самовоспроизводимого стада, адаптированного под местные природные условия, может занимать 10-20 лет) и куда более низкий эффект от масштабируемости и автоматизации, чем в птице- и свиноводстве. Импорт же в те времена (ещё при относительно дешевом драме) конкурировать с армянскими фермерами не мог.
Но время шло, и поголовье КРС в деревнях неумолимо сокращалось (почти на треть за 10 лет). Цены на говядину росли в таких условиях лишь немногим быстрее общей инфляции (+7% за 7 лет), так как выпадающие объемы компенсировались все той же курятиной и свининой. Кроме того, этого роста цен хватило и для начала более активного импорта (уже около 20%). Что и неудивительно — с такой динамикой цен и таким укреплением драма армянская говядина неожиданно оказалась самой дорогой на просторах СНГ.
Так что времена, когда говядина стоила в магазинах дешевле свинины (что так поражало гостей Армении ещё несколько лет назад), видимо, прошли безвозвратно. Ну и, похоже, ждём в Армении говядину из Казахстана?

Торговля Армении. Май 2026 года
В главном секторе армянской экономики продолжается игра в тяни-толкай между оптовой и розничной торговлей. В мае зафиксирована боевая ничья: рост розницы на +6,3% г/г, при слабой помощи торговли автомобилями (+2,9% г/г), полностью компенсировал снижение опта на -3,2% г/г.
В итоге имеем нулевой реальный рост по сектору в целом за май (при +5,1% г/г по номиналу). По результатам пяти месяцев пока побеждает розница: благодаря ее росту на +7,3% г/г сектор продолжает оставаться в плюсе — +1,2% г/г.

Сектор услуг Армении. Май 2026
Результаты сектора услуг за май нас, очень и очень мягко выражаясь, удивили — +14,7% г/г. И это в сопоставимых ценах, по номиналу рост составил +24,5% г/г!
Причем взрывной рост идёт почти во всех сферах: в 8 из 11 направлений деятельности показатели двузначные.
Финансовый сектор в мае улетел вверх сразу на +20,2% (и +41% по номиналу) при том, что за предыдущие 4 месяца было -0,5% г/г. Полагаем, что не последнюю роль в этом сыграли красивый финт со снижением комиссии за эквайринг и последовавший за этим рост комиссий за снятие наличных, увеличившийся в два раза с начала года чистый приток переводов из-за границы, рост туризма (комиссий за обмен валюты), выплаты пенсий только на карты. А что еще мы не замечаем?
Ещё стремительнее выросли в мае административные услуги — +32,1% (+38,9% по номиналу, то есть, в отличие от финансов, рост идёт главным образом за счёт увеличения объемов). Это мы вообще пока не понимаем, как объяснить. Какие будут мысли у читателей?
Большая часть сказанного про финансы, наверное, справедлива и для общепита, где рост составил +17,3% г/г, но шёл практически исключительно за счет увеличения объемов (+20,1% по номиналу).
Интересно, насколько долго такой рост может продлиться? Что думаете?

Рынок труда Армении. Численность наёмных сотрудников. Май 2026
Численность сотрудников в мае выросла на +3,9% г/г после +4,0% г/г в апреле.
Неожиданным лидером по количеству новых рабочих мест стало образование, где численность по сравнению с прошлым годом увеличилась на 4,4 тысячи человек, обогнав по приросту торговлю.
Третье место по новым рабочим местам занял общепит. С такими темпами роста похоже, в июне он сможет занять место ИТ в пятёрке главных работодателей страны.
Мало того, ИТ рискуют опуститься на седьмое место, пропустив вперёд ещё и быстрорастущее строительство.
Казалось бы, можно порадоваться и за услуги в сфере профессиональной и научной деятельности, но причиной роста, похоже, стали перерегистрации и изменения видов деятельности: рост в этой сфере перекликается с аналогичным снижением в прочих услугах. Предположим, что это следствие увеличивающейся господдержки НИОКРов. Подобные перерегистрации мы уже наблюдали несколько лет назад в ИТ после расширения программ поддержки отрасли.